Quels sont les dispositifs immobiliers d’investissement encore en vigueur en 2026 ?

Après des années de réformes fiscales, certains croyaient que la page de l’investissement locatif avantageux était tournée. Et pourtant, en 2026, plusieurs dispositifs sont encore bien en place, certains même plus attractifs qu’avant. Défiscaliser, se créer un patrimoine, profiter de la pierre sans se ruiner en impôts : c’est toujours possible. Voici les principales solutions encore accessibles cette année pour ceux qui veulent investir intelligemment.

1. Loi Jeanbrun : le nouveau dispositif pour relancer l’investissement locatif

Mis en place par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, le dispositif Jeanbrun, vise à encourager les particuliers à acheter un logement pour le mettre en location. Contrairement à son prédécesseur Pinel, il ne prend pas la forme d’une réduction d’impôt directe, mais d’un amortissement fiscal permettant de déduire une partie du prix d’achat du bien des revenus locatifs. Il s’adresse aux investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine tout en allégeant la fiscalité de leurs loyers.

Quels sont les avantages ?

• Amortissement annuel d’une partie du prix d’acquisition du logement (80 %), hors valeur du terrain (20 %).
• Déduction possible des charges liées à la location : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière ou frais de gestion.
• Jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social, très social).
• Possibilité de réduire fortement l’imposition des revenus fonciers, voire de créer un déficit imputable sur le revenu global dans certaines limites.
• Dispositif accessible partout en France, y compris en outre-mer, à condition que le logement soit situé dans un immeuble collectif.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

• L’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
• Le logement doit être situé dans un immeuble collectif.
• Le bien peut être neuf, acquis en l’état futur d’achèvement ou ancien avec travaux, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition.
• Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans.
• Le bailleur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire similaires au dispositif Loc’Avantages selon le niveau de loyer.
• La location à un membre du foyer fiscal ou à un membre de la famille proche est interdite.

Pour qui ?

Les investisseurs qui cherchent une alternative au Pinel et qui souhaitent privilégier la location nue de longue durée, réduire leurs revenus fonciers imposables et investir dans un logement neuf ou ancien réhabilité.

2. Le Denormandie : le grand oublié qui continue de séduire dans l’ancien

Souvent éclipsé par le Pinel (qui a tiré sa révérence fin 2024), le dispositif Denormandie permet une réduction d’impôt sur un logement ancien rénové destiné à la location. Il reste actif en 2026 dans les communes ayant signé des conventions “Action cœur de ville” piloté par l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Quels sont les avantages ? 

• Réduction d’impôt identique au Pinel de 12, 18 ou 21 % selon la durée de location (Source : la-loi-denormandie.immo/).
• Applicable à des biens anciens avec travaux, donc souvent moins chers à l’achat.
• Valorisation patrimoniale via la rénovation énergétique.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ? 

• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
• Le logement doit être situé dans une commune éligible (plan “Action cœur de ville” ou opération de revitalisation du territoire).
• Les plafonds de loyers et de ressources sont similaires au Pinel. Pour un couple qui investit à Toulouse, située en zone A, le plafond est fixé à 66 276 €, contre 95 427 € pour un couple avec deux enfants.

Pour qui ?

Les investisseurs à la recherche de biens à fort potentiel de valorisation, souvent dans des villes moyennes à redynamiser.

3. Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : le dispositif qui traverse les époques

Toujours très prisé en 2026 selon le site Batipole.com, le statut LMNP permet d’investir dans l’immobilier locatif meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Il s’applique aussi bien à la location courte durée qu’aux résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme).

Quels sont les avantages ? 

• Revenus locatifs faiblement fiscalisés grâce à l’amortissement comptable.
• Pas de plafond de ressources ni de loyers.
• Flexibilité d’exploitation (colocation, location saisonnière, bail mobilité…).

Quelles sont les conditions d’éligibilité ? 

• Revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 € ou ne dépassant pas 50 % des revenus globaux du foyer.
• Bail meublé conforme aux normes en vigueur qui comporte les meubles obligatoires définis sur le site officiel de l’administration française.
• Inscription au registre SIRET obligatoire.

Pour les revenus 2026 déclarés en 2027, le régime micro-BIC reste accessible jusqu’à 83 600 € de recettes annuelles pour une location meublée classique ou un meublé de tourisme classé, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est en revanche limité à 15 000 €, avec un abattement de 30 %. Au-delà de ces seuils, ou sur option volontaire, l’investisseur relève du régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien, le mobilier et certains frais liés à l’exploitation.

Pour qui ?

Les investisseurs autonomes ou semi-professionnels, notamment dans les zones touristiques ou étudiantes, à la recherche d’un rendement net supérieur à la moyenne.

4. Le déficit foncier : une stratégie d’optimisation fiscale dans l’ancien

Le mécanisme du déficit foncier permet de déduire les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration d’un bien locatif ancien des revenus fonciers, voire du revenu global sous certaines conditions.

Quels sont les avantages ? 

• Déduction jusqu’à 10 700 € par an du revenu global, en cas de déficit.
• Réduction significative de l’impôt sur le revenu pour les contribuables fortement fiscalisés.
• Applicable à tout bien ancien destiné à la location nue.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

• Immeuble soumis au régime réel d’imposition.
• Engagement de location nue pendant 3 ans minimum après la dernière déduction.
• Les travaux de construction, agrandissement ou démolition ne sont pas déductibles.

Pour qui ? 

Les foyers à forte imposition, souhaitant investir dans l’ancien avec un fort levier fiscal.

5. Le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : la niche méconnue des investisseurs institutionnels… et privés

Le logement locatif intermédiaire vise à proposer des loyers inférieurs au marché libre, mais supérieurs au logement social, dans des zones tendues. Il s’adresse aux investisseurs qui souhaitent conjuguer rentabilité, sécurité et incitation fiscale.

Quels sont les avantages ? 

• Exonération partielle ou totale de taxe foncière dans certaines communes.
• TVA réduite à 10 % pour les opérations éligibles.
• Amortissement possible, notamment via des structures spécifiques (SCI à l’IS, foncières).

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

• Logement situé en zone A bis, A ou B1.
• Location à un locataire sous plafond de ressources similaire à la loi pinel, avec loyer plafonné publié chaque année par décret. Pour une personne seule qui investit à Bordeaux, située en zone A, le plafond de ressources est fixé à 44 344 €, contre 127 122 € pour un couple avec quatre enfants.
• Location nue uniquement, pour une durée minimale de 9 ans.
• Acquérir le bien via une SCI composée de deux associés.

Pour qui ? 

Les investisseurs institutionnels, SCI ou particuliers opérant via des structures juridiques dans une logique de portefeuille patrimonial stable.

6. Le dispositif Malraux : un outil pour les amateurs de prestige et de fiscalité optimisée

Le dispositif Malraux (loi n°62-903 du 4 août 1962) s’applique à la restauration complète d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés. Il permet de défiscaliser une partie substantielle des travaux, en contrepartie d’un engagement locatif.

Quels sont les avantages ? 

• Réduction d’impôt de 22 à 30 % des travaux réalisés, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
• Aucun plafonnement des niches fiscales (hors niche globale).
• Valorisation patrimoniale exceptionnelle d’un bien situé dans un cœur historique urbain.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ? 

• Travaux validés par un Architecte des Bâtiments de France.
• Immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable ou secteur sauvegardé.
• Obligation de location nue pendant 9 ans minimum.

Pour qui ? 

Les investisseurs à la recherche de fiscalité très avantageuse, amateurs de pierre de caractère, et en capacité d’engager des projets complexes et coûteux.

7. Le dispositif Monuments Historiques : la défiscalisation totale… pour les plus fortunés

La loi sur les Monuments Historiques permet une déduction intégrale des charges et travaux liés à un bien classé ou inscrit, sans plafonnement, directement sur le revenu global. Depuis la création en 1837 de la commission des monuments historiques, plus de 4 991 immeubles ont déjà été classés selon le ministère de la Culture. C’est l’un des dispositifs les plus puissants, mais aussi les plus exigeants.

Quels sont les avantages ?

• Déduction illimitée des dépenses (travaux, intérêts d’emprunt, charges).
• Transmissibilité facilitée sous certaines conditions.
• Valorisation patrimoniale exceptionnelle.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ? 

• Le bien doit être classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques. La demande doit être adressée au préfet de région (DRAC). 
• Les travaux doivent être sous supervision stricte de l’État.
• Le bien doit être conservé pendant 15 ans minimum.
  

Pour qui ? 

C’est un dispositif ultra-puissant, réservé aux gros patrimoines ou aux passionnés prêts à s’engager sur du long, très long terme.

Tableau comparatif des dispositifs immobiliers utiles à connaître en 2026

Dispositif	Nature de l’avantage	Type de bien	Durée de d’engagement/conservation
Jeanbrun	Amortissement déductible des revenus fonciers	Neuf, VEFA ou ancien réhabilité en immeuble collectif	9 ans
Denormandie	Réduction d’impôt	Ancien avec travaux	6, 9 ou 12 ans
LMNP	Déduction de charges et amortissement au régime réel	Meublé	Variable
Déficit foncier	Déduction des charges et travaux	Loué nu avec travaux déductibles	3 ans minimum après imputation
LLI	TVA réduite et crédit d’impôt sur la taxe foncière	Neuf ou VEFA	15 à 20 ans
Malraux	Réduction d’impôt sur travaux	Immeuble patrimonial restauré	9 ans
Monuments Historiques	Déduction spécifique des charges et travaux	Bien classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques	15 ans