Le dispositif Censi Bouvard est la loi fiscale sur les logements meublés. Elle offre aux investisseurs une réduction d’impôt égale à 11% sur le prix d’acquisition (Hors Taxes) du bien, dans la limite de 300 000 €/ an et par foyer fiscal.
Une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans
La réduction d’impôt correspond à 11% du montant du logement, dans la limite de 300 000 € par an et par foyer fiscal. Auquel peut être cumulé la récupération du montant de la T.V.A (à 19.6%).
Quelles sont les conditions à respecter pour l’achat d’un logement Censi Bouvard ?
Censi Bouvard : les conditions d’achat
Le futur acquéreur doit acheter un logement :
- neuf : logement n’ayant jamais été habité, ni utilisé sous quelque forme que ce soit ;
- en état futur d’achèvement (VEFA) : l’acquisition du logement Censi Bouvard doit intervenir entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017. Aucune condition de délai d’achèvement n’est exigée. Si la rénovation du logement est terminée après le 31 décembre 2017, l’investisseur pourra tout de même bénéficier de la réduction d’impôt ;
- achevé depuis au moins 15 ans : l’acquisition du logement doit être supérieure ou égale à 15 ans. Le logement doit également avoir fait l’objet d’une réhabilitation dont la liste des travaux est celle prévue dans l’article 31 du CGI.
Censi Bouvard : les conditions de location
La durée de location minimale pour bénéficier de la réduction d’impôt est de 9 ans. Cette durée est calculée de date à date à compter de la prise d’effet du bail. Une période de vacance est toutefois admise. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le futur investisseur doit respecter les conditions suivantes :
- le logement est en bon état pour être loué ;
- le logement ne doit pas être cédé avant l’expiration de l’engagement de location ;
- le logement ne doit pas être mis à disposition d’un occupant à titre précaire ou à titre
gratuit ; - le propriétaire ne doit pas l’utiliser pour lui même ou un membre de sa famille (excepté pour la période des vacances).
En cas de changement de l’exploitant de la résidence, une période de vacance d’un mois peut être admise. Le logement doit être loué au nouvel exploitant dans un délai d’un mois. Dans le cas d’une défaillance de l’exploitant, il est admis que la période de vacance du logement soit supérieure à un mois mais elle ne peut toutefois pas excéder douze mois.
La location du logement ne doit pas être exercée dans le cadre d’une activité professionnelle (voir amendements de l’Assemblée nationale). Le loueur en meublé non professionnel est un investisseur qui n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou celui qui est inscrit au RSC doit retirer de son activité un montant des recettes annuelles inférieur à 23 000 € et moins de 50% de son revenu global. Les revenus tirés d’une location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Contrairement à la loi Pinel, il n’y a aucun plafond concernant les ressources des les locataires et le loyer. C’est un avantage considérable qui assure une location à 100 % toute l’année. Pour en savoir davantage sur la nouvelle loi Pinel, vous pouvez réaliser une simulation Pinel. L’outil permet notamment de comparer l’intérêt du dispositif Censi Bouvard par rapport au Pinel.
Censi Bouvard : les conditions particulières
- L’investisseur peut réaliser plusieurs investissements par an. La seule condition à respecter est de ne pas dépasser le plafond de 300 000 € par foyer fiscal.
- Le Loueur Meublé Non Professionnel peut cumuler son statut avec l’avantage fiscal de la loi Censi Bouvard. En contre partie de cet avantage, seule la fraction du prix supérieure à 300 000 € pourra faire l’objet d’un amortissement.
- Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant de votre impôt, vous pouvez reporter l’avantage fiscal durant 6 années.
Comment récupérer la T.V.A. d’un achat Censi Bouvard ?
Récupérer la T.V.A.
L’investisseur peut demander à récupérer la T.V.A payée sur le prix du logement à condition de respecter certaines conditions :
- l’exploitant de la résidence doit proposer à minima trois services sur les quatre suivants : petit déjeuner, réception de la clientèle, fourniture du linge de maison, entretien des parties communes ;
- les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5.5%) ;
- l’investisseur doit avoir le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ;
- les revenus des loyers perçus doivent être imposés dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Quelle est la démarche pour effectuer votre demande de récupération de T.V.A en Censi Bouvard ?
Sur le logement Censi Bouvard
Lorsque la signature du bien est actée, il faut s’inscrire auprès du centre des impôts des entreprises dont dépend la commune de localisation du bien afin de déclarer votre activité en location meublée avec services parahôteliers. Il faudra ensuite envoyer un courrier en précisant les informations suivantes :
- la date d’acquisition du logement (en précisant l’adresse, les informations sur l’exploitant, le type de résidence censi bouvard…) ;
- le choix pour le régime simplifié d’imposition en BIC (pour les loyers encaissés) ;
- le choix du régime réel simplifié de T.V.A ;
- le remboursement de T.V.A. sera en principe effectif le trimestre suivant votre déclaration.
Sur les loyers encaissés
La déclaration de la T.V.A sur les loyers encaissés est annuelle et doit être déposée au service des impôts des entreprises au cours du mois de janvier. Vous pouvez également demander des remboursements mensuels, lorsque vous déposez des déclarations mensuelles, ou trimestrielles (en avril, juillet et octobre).
Pour un exemple illustré, voir notre infographie sur la loi Censi Bouvard.